הרפורמה במיסוי מקרקעין 2010-2011

תיקון 68

מועד הפרסום: 26.12.2010

תחולת התיקון: על מכירות שבוצעו בין 18.5.2005 ל – 31.12.2016

תוכן: דחיית יום המכירה בעסקאות לפי תמ"א 38

נוסח התיקון:

הוספת סעיפים 49 לב 1 ו – 49 לב 2 לפרק חמישי 5 לחוק.

הסעיפים החדשים קובעים כי:

49לב1. על אף האמור בחוק זה, היתה המכירה של הזכות הנמכרת מותניתבתנאי

מתלה, או מכירה של זכותלרכישת זכות במקרקעין (בפרק זה - האופציה), יהיה

יום המכירה המוקדם מביןאלה, ובלבד שנמסרה הודעה למנהל כאמור בסעיף 49לב2

(1) המועד שבו התקייםהתנאי או שבו מומשה האופציה, לפי העניין;

(2) המועד שבו הוחל במתן שירותיבנייה לפי תכנית החיזוק.

49לב2.(א) המוכר יודיע למנהלעל הסכם למכירה כאמור בסעיף 49 לב 1 בתוך 30

ימים מיום ההסכם, עלגבי טופס שקבע המנהל.

(ב) לעניין הצהרה על מכירתהזכות הנמכרת, יחולו הוראות חוק זה מיום

המכירה כמשמעותו בסעיף49 לב 1.

משמעויות/נקודות לעיון:

1. מאפשר דחיית יום המכירה עד התקיימותהתנאי שהוסכם בין הצדדים.

2. השוואה להסדר הקיים בעניין פינויבינוי.

3. התנאה במסירת הודעה (יש לציין כיבעניין האופציה הייחודית הוסמך המנהל להאריך את המועד).

4. הפחתה ניכרת בנטל הבירוקראטי (מסירתהודעה בלבד, אין צורך במש"ח, אין צורך בשומה עצמית, אין צורך בהגשת השגות ותיקונישומה, אין הליכי גביה).

5. עצירת מרוץ הפרשי ההצמדה והריבית.

6. מנגד – חשיפה לאפשרות כי תיווצרעליה ב"שווי המכירה" במועד התקיימות התנאים.

7. בנוסף – ויתור על טענת ההיוון.

7.פתיחת אפשרויות נוספות לצירוף שותפים לתמ"א 38:

7.1הקצאת מניות.

7.2מכירת מניות או הקצאה שאיננה מוחרגת מהגדרת "פעולה באיגוד".

7.3שותפות ישירה בזכויות ובהתחייבויות (תיתכן טענה של רשויות המס כי מדובר במכירת זכותעתידית)

תיקון מס' 69

שם החוק: חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 – 2012 (תיקוני חקיקה) .

התשע"א - 2010

מועד הפרסום: 1.1.2011

תחולה: תחולה פרטנית לחלק מהסעיפים

נושאי התיקון:

1.קבוצות רכישה

2.תוקפן של עסקאות והנפקת אישורים לטאבו (סעיף 16)

3.דחיית יום המכירה (סעיף 19)

4.דיווח על נאמנות (סעיף 74)

5.גביה במצבים מיוחדים (סעיף 95א)

נושא 1 - קבוצות רכישה

רקע:

* המצבהקודם

* עמדתרשויות המס

* עמדתהפסיקה

* המלצותועדת נסרדישי

תחולה: בחוק מיסוי מקרקעין – החל מיום 1.1.2011

בחוק מע"מ – החל מיום 1.1.2011, למעט לגבי מימוש אופציה

יחודית שדווחה למנהל עד ליום18.10.2010

המתכונת המשפטית של העסקה:

שירותי ארגון

קרקע

1. מס רכישה 5% לפי שווי הקרקע

עמדת רשויות המס (המהות הכלכלית):

קרקע דירות

2. מס רכישה 5% לפי שווי הקרקע.

3. מס רכישה לפי מדרגות לדירת מגורים.

4. מע"מ.

בחוק מיסוי מקרקעין:

הוספת הגדרה בסעיף 1 לחוק:

"קבוצת רכישה"- קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס שהוא אחד המפורטיםלהלן, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית:

(1) נכס שאינו דירת מגורים;

(2) נכס שהוא דירה המיועדתלשמש למגורים;

לעניין הגדרה זו -

"גורם מארגן"- מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה

והבנייה, לרבותהכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה עבור פעולות הארגון כאמור;

"מסגרת חוזית"- מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל הקבוצה לקבלת

נכס בנוי;

"תמורה"- במישרין או בעקיפין, לרבות בשווה כסף;

תיקון סעיף 9 לחוק (מס רכישה):

(3) לעניין סעיף קטןזה, שווי הזכות הנמכרת במכירת זכות

במקרקעין לרוכש הנמנהעם קבוצת רכישה יהא שווי המכירה

של הנכס הבנוי שהואדירה המיועדת לשמש למגורים; לעניין זה,

"קבוצת רכישה"- כמשמעותה בפסקה (2) בהגדרה "דירת מגורים" שבסעיף קטן (ג).

בחוק מס ערך מוסף:

בסעיף 1 לחוק מע"מ :

"עסקת אקראי" -

(1) מכירת טובין או מתן שירותבאקראי, כשהמכירה או השירות הם בעלי אופי מסחרי;

(2) מכירת מקרקעין לעוסק בידיאדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, וכן מכירת מקרקעין בידי אדם כאמור, למעט מכירת דירתמגורים, למלכ"ר, או למוסד כספי;

(3) מכירת זכות במקרקעיןלקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין; לעניין זה, "זכות במקרקעין"ו-"קבוצת רכישה" - כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963‏;

בסעיף 21 לחוק מע"מ:

21.שר האוצר רשאי לקבוע לגביסוגי עוסקים או סוגי עסקאות, למעט לגבי עסקת אקראי כאמור בפסקה (3) בהגדרה"עסקת אקראי", שהקונה הוא שיהיה חייב בתשלום המס, כולו או מקצתו, אוסוגי קונים שיהיו חייבים במס, כולו או מקצתו, ורשאי הוא לקבוע תנאים להטלת החובה עלהקונה וכן רשאי הוא לקבוע כי חובות אחרות אשר לפי הוראות חוק זה והתקנות על פיו חלותעל סוגים של חייבי מס יחולו על הקונה; חובות שהוטלו על הקונה כאמור, יהיה המוכר אונותן השירות פטור מהן זולת אם קבע שר האוצר אחרת ובתנאים שקבע.

משמעויות / נקודות לעיון:

1. רכיבי ההגדרה:

1.1 קבוצה (אין מספר מינימום).

1.2 רכישה ובניה (לכאורה – רכישהללא בניה מוציא מהתחולה (לדוגמא - קרקע חקלאית וכיוצ"ב).

1.3 גורם מארגן (לכאורה – רכישה במסגרתמשפחתית/חברית איננה "קבוצת רכישה").

1.4 מסגרת חוזית, שבאמצעותה תפעלהקבוצה לקבלת נכס בנוי.

1.5 בתמורה.

1.6 עבור פעולות הארגון.

2. תוצאות המס:

2.1 מע"מ על רכיב הקרקע.

2.2 מס רכישה על שווי של דירה גמורה.

3. החוק אינו מטיל מס רכישה נוסףעל המארגן

4. עם זאת, מומלץ להמשיך ולנהוג בדרך מחושבת וזהירה,וזאת מאחר והמלצות הועדה מאפשרות במקרים מסוימים הטלת מס רכישה נוסף, וכך אף נוהגותרשויות המס בפועל במקרים רבים בימים אלו.

דוגמא להמחשה:

נתונים: מחיר הקרקע-1,000,000 ₪.

עלות שירותי הבניה- 1,000,000 ₪.

שווי דירה גמורה-2,500,000 ₪.

תוספת מע"מ-160,000 ₪.

תוספת מס רכישה לפי המצב הקודם-50,000 ₪ ולפי

המצב החדש 140,000 ₪.

סה"כ תוספת מיסים של כ-250,000 ₪. כ-12.5%

מהעלות הכוללת.

5. נוצרת עדיפות לרכישה מ"עוסק"(לדוגמא: ממ"י).

6. התיקון מקנה ודאות מסוימת. הן מול רשויות המס, והן מול

גורמים נוספים(בנקים וכיוצ"ב).

7.מס רכישה – החמרה משמעותית ולא מוצדקת.

8.מס רכישה – האם השווי לוקח בחשבון היוון?

9. מס רכישה יוצר שווי רכישה גבוה למכירה הבאה. יתכן ומאפשר למכור

ללא ניצול פטור.

10.מע"מ - הטלת מע"מ על המוכר לקבוצת רכישה.

11. מע"מ - גישה בעייתית:

11.1 "הענשת" המוכר בשל זהות הקונה.

11.2 הטלת חובת דיווח ותשלום מס, ללא שתמיד המוכר יודע או אף יכול לדעת.

11.3 גישה של "חיפוש המטבע מתחת הפנס" (נוחות המערכת).

11.4 מחייב ניסוח מתאים של החוזה מצד מוכרי קרקע.

12.תכנוני מס אפשריים:

12.1 עמותה ?

12.2 "כניסה בנעלי המוכר".

12.3 פעילות ללא מארגן (רכישה על בסיס חיבור משפחתי/חברי וכיוצ"ב).

12.4 מכירת אופציה בלבד ללא הסכם שיתוף.

נושא 2 – תוקפן של עסקאות ואישורים לטאבו (סעיף 16)

תחולה: החל מיום 1.1.2011

נוסח התיקון:

תנאים לתקפן של עסקאות

16. (א) ......

(1) ...

(2) מכירת זכותבמקרקעין לא תירשם בפנקס המקרקעין, אלא אם כן המנהל אישר שהיא פטורה ממס או ששולם המסהמגיע על פי שומה שנעשתה לפי הוראות סעיף 78(ב)(1) או (2); לא נעשתה שומה כאמור, תירשםהמכירה אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת להנחת דעתו של המנהל, לגבי ההפרש שבין20% מהתמורה לבין המס ששולם לפי השומה העצמית כמשמעותה בסעיף 78(א) או (ב)(3), להבטחתתשלום המס שיגיע; תוקפה של ערבות או ערובה כאמור יהיה לתקופה שיקבע המנהל, ובלבד שלאתעלה על תשעה חודשים מיום שנמסרה למנהל ההצהרה כאמור בסעיף 73, ולגבי מכירת זכות במקרקעיןלרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה - ובלבד שהומצא גם אישור מהמנהל, כהגדרתו בחוק מס ערך מוסף, לפי סעיף 136 לחוק האמור, שהמס המגיע לפי אותו חוק בשל אותה מכירה שולם או שניתנהערובה לתשלומו במועדו.

משמעויות / נקודות לעיון:

1.התניית הרישום באישור המנהל.

2.התנאי לאישור: פטור או תשלום מלוא המס.

3.תשלום המס לפי שומה של המנהל או ה-20% מהתמורה

(לא לפי שומה עצמית).

4.תקופת השומה – עד 8 חודשים (במקום 90 יום קודם לכן).

5.אם לא נעשתה שומה – תשלום 20% מהתמורה או ערובה

בסכום דומה.

6.במקרה של קבוצת רכישה – נדרש גם אישור מנהל מע"מ

(רק במקרה של אישור כנגד תשלום 20%, ולא במקרה של

אישור רגיל).

7.ככלל – "נתח" של 20% מהתמורה התאים לשיעורי המס

בעבר, והינו מחמיר מדי בהתחשב בשיעורי המס הנוהגים היום.

8. אם שולמה מקדמה לפי תיקון 70- יונפקו אישורי מיסים לקונה.

נושא 3 – דחיית יום המכירה (סעיף 19)

תחולה:החל מיום 1.1.2011

נוסח התיקון:

הוספת סעיף 19 (3א)

19. "יום המכירה" או "יום הפעולה"לענין חישוב השבח והמס

הוא היום שבו נעשתההמכירה או הפעולה באיגוד, ואולם -

(1) ...

(2) ...

(3) ...

(3א) במכירת זכות במקרקעיןהמותנית בהתקיימות תנאי עתידי שלפיו יוגדלו אפשרויות הניצול של הזכות לפי תכנית כמשמעותהבחוק התכנון והבנייה, שתמורתה הושפעה מהגדלת אפשרויות הניצול כאמור וכולה אינה בכסף- יום אישור התכנית.

משמעויות / נקודות לעיון:

1.רכיבי התיקון:

1.1 מכירה

1.2 של זכות במקרקעין (לכאורה, לא כולל פעולה באיגוד)

1.3 תנאי עתידי

1.4 הגדלת אפשרויות הניצול

1.5 לפי תכנית (לכאורה, לא כולל הגדלת הניצול של זכויות חכירה, הארכת

תקופת חכירה, וכיוצ"ב)

1.6 התמורה מושפעת מההגדלה

1.7 התמורה כולה אינה בכסף

2. דחיית יום המכירה

3. שימוש אפשרי: עסקאות קומבינציה

4. יתרונות: אי תחילת מרוץ ההצמדה והריבית והקטנת הנטל הביורוקראטי.

5.חסרונות: חשיפה לאפשרות הגדלת "שווי המכירה", ויתור על טענת ההיוון.

6.הדרישה לתמורה בשווה כסף בלבד – מחמירה מדי.

7. מדובר בסעיף שאינו נתון לבחירת הנישום (עם זאת, ניתן בקלות יחסית לצאת

מתחולתו ובאמצעות תכנון מס פשוט יחסית- הוספת תמורה כספית).

נושא 4 – הודעה על נאמנות (סעיף 74)

תחולה: החל מיום 1.1.2011

נוסח התיקון:

74. כל אדם הרוכש בשמו הואבשביל פלוני זכות במקרקעין או זכות באיגוד

מקרקעין, יודיעלמנהל (בעבר – רשאי להודיע – צ.ש.), בטופס שקבע המנהל,

תוך שלושים יום מיוםהרכישה, כי רכש את הזכות בשמו הוא בשביל אחר,

ומשיודיע כך יראו אותוכנאמן לענין סעיף 69.

משמעויות / נקודות לעיון:

1. ההודעה על נאמנות– חובה ולא רשות.

2. אי מתן הודעה – עלול לגרורהטלת קנס כספי (סעיף 94 א') ואף סנקציות

פליליות (סעיף 98 לחוק).

3. ככל הנראה, ניסיוןלסגירת תכנוני מס הקשורים לנאמנויות, והידוק

האכיפה (ואולי גם, ניסיוןלעקיפה של פס"ד אביגדור זיו...)

הוראת שעה להגדלת

ההיצע של דירות מגורים

שם החוק: חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים –

הוראת שעה) התשע"א-2011.

תחולה: 1. הוראת שעה.

2. לכל סעיף תחולה פרטנית.

מטרת החוק: ניסיון לבלימת העליה במחיריהדירות בישראל, באמצעות

הקטנת הביקוש להן והגדלת ההיצע שלהן,וזאת באמצעות הכבדת נטל

המס על רוכשי הדירות, בצד הקלה בנטלהמס על המוכרים, לתקופה מוגבלת.

הנושאים הכלולים בחוק:

1.מס רכישה.

2.הקטנת שיעור מס השבח במכירת קרקע לבניית דירת מגורים.

3.פטור דירת מגורים מזכה.

הוראת השעה-המשך

נושא 1 – מס רכישה

תחולה: מיום 21.2.2011

נוסח החוק:

העלאת שיעורי מס הרכישהלגבי דירה שאינה דירה יחידה

2. על אף האמור בפסקה(1) של סעיף 9(ג1א) לחוק מיסוי מקרקעין,

במכירת זכות במקרקעיןשהם בניין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים,

שלא חלות לגביה הוראותפסקה (2) של הסעיף האמור, שנעשתה

בתקופה שמיום י"זבאדר א' התשע"א (21 בפברואר 2011) עד יום י"ח

בטבת התשע"ג(31 בדצמבר 2012), ישולם מס רכישה בשיעור משווי

הזכות הנמכרת כקבועלהלן:

(1) על חלק השווי שעד מיליון שקלים חדשים - 5%;

(2) על חלק השווי העולה על מיליון שקלים חדשים ועד שלושהמיליון

שקלים חדשים -6%;

(3) על חלק השווי העולה על שלושה מיליון שקלים חדשים- 7%.

הפחתת שיעורי מס הרכישה לגבי דירהיחידה

3.(א) על אף האמור בפסקה (2) של סעיף 9(ג1א) לחוק מיסוימקרקעין,

יחיד שרכש דירת מגוריםמיום י"ז באדר א' התשע"א (21 בפברואר 2011)

עד יום י"ח בטבתהתשע"ג (31 בדצמבר 2012), והתקיים בו אחד התנאים

כאמור בפסקאות (1) או(2) של פסקה (2)(א), ישלם מס רכישה בשיעור

משווי הזכות הנמכרת כקבועלהלן:

(1) על חלק השווי שעד1,350,000 שקלים חדשים - לא ישולם מס;

(2) על חלק השווי העולהעל 1,350,000 שקלים חדשים ועד 1,601,210

שקלים חדשים - 3.5%;

(3) על חלק השווי העולה על1,601,210 שקלים חדשים - 5%.

(ב) לעניין סעיף זה, יראו רוכשובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד,

וילדיהם שטרם מלאו להם18 שנים, למעט ילד נשוי - כרוכש אחד.

משמעויות/נקודות לעיון:

1.הטבה נוספת לרוכשי דירה יחידה "זולה" (הגדלת המדרגה הפטורה

מכ – 1.14 מ' ₪ לכ – 1.35 מ' ₪, והותרת מדרגת ה – 3.5% על כ- 1.6 מ' ₪).

2.הכבדה ניכרת של נטל המס על רוכשי דירות השקעה, במיוחד דירות יוקרה.

3.בקבוצות רכישה – החמרה ניכרת אף יותר.

4.מחייב תכנון מס לפני רכישה.

5.דוגמאות:

5.1 רכישת דירה על ידי בן משפחה שאינו בעלים של דירת מגורים.

5.2 מכירת דירות קודמות לפני רכישת הדירה החדשה.

5.3 "כניסה" לרכישה רק עם דירה "ישנה" אחת שאותה רוציםלמכור (ולא את הדירה החדשה).

5.4 העברות במתנה.

5.5 הסכמי חלוקת עיזבון והסתלקויות מירושה.

5.6 הקטנת שיעור ההחזקה מ – 25%.

5.7 תשומת לב למועד סיום בניה בקבוצות רכישה ובבניה עצמית.

דוגמא להמחשה:

שווי רכישה: 4,000,000 ₪

דוגמא להמחשה- מס רכישה לחבר בקבוצת רכישה

שווי קרקע: 1,500,000 ₪

עלות שירותי בניה: 1,500,000 ₪

שווי דירה גמורה: 4,000,000 ₪

מס רכישה לפי קרקע: 75,000 ₪

מס רכישה לפי דירה גמורה: 240,000 ₪

שיעור מס הרכישה מכלל העלויות: 8%

נושא 2 – מכירת קרקע לבניית דירות מגורים

תחולה: מיום 15.11.2010 עד 31.12.2012 ושר האוצר רשאי להאריך התקופה

בשנה נוספת

נוסח החוק:

הפחתת שיעור מס שבח לגבי קרקע המיועדת לבניית דירות מגורים

5.(א) על אף האמור בסעיף 48א(ב1) לחוק מיסוי מקרקעין, במכירת זכות

במקרקעין, בידי יחיד, שמתקיימים לגביה התנאים המפורטים להלן,

יהיה היחיד חייב במס על השבח הריאלי בהתאם להוראות סעיף 48א(ב):

(1) יום הרכישה של הזכות במקרקעין חל בתקופה שמיום ט"ו בניסן

התשכ"א (1 באפריל 1961) עד יום כ' בחשוון התשס"ב(6 בנובמבר 2001);

(2) יום המכירה של הזכות במקרקעין חל בתקופה שמיום ח' בכסלו התשע"א

(15 בנובמבר 2010) עד יום ה' בטבת התשע"ב (31 בדצמבר2011);

(3) המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית כמשמעותהבחוק

התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965‏ (בסעיף קטן זה - תכנית בנייה),המתירה

בנייה על הקרקע של 8 דירות לפחות המיועדות לשמש למגורים;

;לא יאוחר מתום 36 חודשים מיום המכירה,הסתיימה בנייתן על הקרקע

של 80% לפחות מהדירותהמיועדות לשמש למגורים המותרות לבנייה לפי

תכנית הבנייה החלה עלהקרקע במועד סיום הבנייה או של 8 דירות המיועדות

לשמש למגורים, לפי הגבוה;לעניין פסקה זו יראו בקבלת אישור להספקת חשמל,

מים או חיבור של טלפוןלבניין, לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965,

כסיום הבנייה.

(ב) הוראות סעיף קטן (א) לאיחולו על מכירה שנעשתה בלא תמורה או בין קרובים,

על מכירה שחל לגביה פטורמהמס, כולו או חלקו, או שיעור מס מופחת, לפי חוק

מיסוי מקרקעין או לפיהפקודה, או על מכירה שחלות לגביה הוראות סעיף 5(ב)

לחוק מיסוי מקרקעין.

(ג) המוכר זכות במקרקעין שמתקיימיםלגביה התנאים המפורטים בסעיף

קטן (א)(1) עד(3), רשאי לבחור באחד מאלה:

(1) תשלום מס השבח לפיהוראות סעיף 48א(ב1) לחוק מיסוי מקרקעין, ובהתקיים

האמור בסעיף קטן (א)(4)- יהיה זכאי המוכר להחזר המס ששילם, ויחולו לעניין זה

הוראות סעיף 103א לחוקמיסוי מקרקעין;

תשלום מס השבח לפי הוראות סעיף48א(ב)(1) לחוק מיסוי

מקרקעין ומתן ערובה להנחת דעתו של המנהל בגובה יתרת מס

השבח שהיה עליו לשלם לפי הוראות סעיף 48א(ב1) לחוק מיסוי

מקרקעין; תוקפה של ערובה כאמור יפוג בהתקיים האמור בסעיף

קטן (א)(4).

(ד) מכירת זכות במקרקעין לפי הוראות סעיף זה תחויב במס שבח

ריאלי כאמור בסעיף 48ב(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, ואולם לעניין

סעיף 48ב(ב)(1) אחרי "הוראות סעיפים 121" יקראו"עד שיעור מס

של 20%".

(ה) בסעיף זה,"יחיד" - לרבות חברה משפחתית כמשמעותה בסעיף

64א לפקודה.

משמעויות/נקודות לעיון:

1. רכיבי הפטור:

1.1 רכישת הקרקע בין 1.4.1961 ליום 6.11.2001.

1.2 מכירה בתקופה שבין 15.11.2010 לבין 31.12.2011.

1.3 המוכר: יחיד ולרבות חברה משפחתית. (מה דינה של שותפות?מה דינם של שני יחידיםשמוכרים במושעא? )

1.4 קיימת תכנית.

1.5 לבניית 8 דירות לפחות.

1.6 המיועדות לשמש למגורים.

1.7 סיום בניה תוך 36 חודשים מ"יום המכירה", של –

1.8 8 דירות או 80% מהדירות, לפי הגבוה.

1.9 סיום בניה = אישור אספקת חשמל.

2. סייגים:

2.1 מכירה ל"קרוב".

2.2 מכירה פטורה חלקית (אין "כפל מבצעים") (דוגמא: "שובר הנחה"לפי סעיף 48 (ד1)

לחוק או פטור לפי 49 ז').

2.3 לא שינוי יעוד.

3.שיעור מס 20% בלבד על השבח הראלי (במקום עד כ- 39%).

4.הסדר גביה – תשלום מלוא המס וקבלת החזר לאחר העמידה בתנאים, או תשלום

המס המופחת והעמדת ערובה (הנפקות: הפרשי הצמדה וריבית, ויתכן אף קנסות).

5.בניה תוך 36 חודשים – תקופה "צפופה".

6.מכשירים אפשריים להארכת התקופה:

6.1 אופציית רוכש (קושי אפשרי: סעיף 49י1 – "במכירת זכות במקרקעין שהיאמימוש

זכות לקבלת זכות במקרקעין לרבות מימושאופציה, לא יחולו פטור או הקלה אחרת ממס,

אם במועד מתן הזכות לראשונה לא היתהמכירת הזכות במקרקעין פטורה מאותו המס

או זכאית לאותה הקלה").

6.2 אופציית מוכר.

6.3 תנאי מתלה (סעיף 19 (3א) (שינוי יעוד), סעיף 49 כ (פינוי בינוי) וסעיף49 לב1 (תמ"א 38)).

7.תלות של המוכר ברוכש ובפעולותיו.

8.מחייב בניה נכונה (עסקית וחוזית) של עסקאות, כדי ליצור תמריץ לרוכש לעמוד

בתנאי הפטור.

דוגמא להמחשה:

יום רכישה- 1.7.1965

יום מכירה- 1.7.2012

שווי מכירה- 40,000,000 ₪

שבח ראלי- 20,000,000 ₪

שיעור מס לינארי- 38%

שיעור מס מופחת- 20%

מס לפי שיעור לינארי- 7,600,000 ₪

מס לפי שיעור מופחת- 4,000,000 ₪

חיסכון המס- 3,600,000 ₪.

נושא 3 – פטור דירת מגורים מזכה

תחולה: מיום 1.1.2011 עד 31.12.2012

נוסח החוק:

פטור במכירת דירת מגורים מזכה

6. (א) בלי לגרוע מהוראותפרק חמישי1 לחוק מיסוי מקרקעין, מוכר המוכר בתקופה שמיום כ"ה בטבת

התשע"א (1 בינואר2011) עד יום י"ח בטבת התשע"ג (31 בדצמבר 2012) (בסעיף זה - התקופה הקובעת),

את כל הזכויות במקרקעיןשיש לו בדירת מגורים מזכה, יהיה זכאי על פי בקשתו, שתוגש במועד הגשת

ההצהרה לפי סעיף73 לחוק מיסוי מקרקעין, לפטור ממס, מלא או חלקי, במכירתה, בהתאם להוראות אלה:

(1) היה שווי המכירהעד לסכום של 2,200,000 שקלים חדשים (בסעיף זה - סכום התקרה) – תהיה

המכירהפטורה ממס;

(2) עלה שווי המכירה על סכום התקרה - יחויב המוכר במסבסכום המתקבל מהכפלת סכום המס שהיה

עליו לשלם במכירת הדירה,אלמלא חלו לגביו הוראות סעיף זה, בהפרש שבין שווי המכירה לבין סכום

התקרה, כשהוא מחולקבשווי המכירה;

(3) במכירת דירת מגורים מזכה שלדעת המנהל התמורה המשתלמתבעדה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת –

יהא שווי המכירה,לעניין פסקאות (1) ו-(2), הסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון

לקונה מרצון בלא הזכויותלבנייה הנוספת כאמור (בפסקה זו - סכום שווי הדירה); היה סכום שווי הדירה

נמוך מהסכום לפי סעיף49ז(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבנייה

נוספת כאמור לפי הוראותאותו סעיף; הוראות סעיף 49ז(א)(4), (א1) ו-(ב) לחוק מיסוי מקרקעין יחולו,

בשינויים המחויבים,לעניין מכירה שחלות לגביה הוראות פסקה זו;

(4) במכירת חלק מדירתמגורים מזכה - יקראו את סכום התקרה באופן יחסי, בהתאם לחלקו

של המוכר בדירת המגוריםהמזכה.

(ב) הוראות סעיף קטן (א) לאיחולו בהתקיים אחד מאלה:

(1) המוכר קיבל את דירתהמגורים בלא תמורה בתקופה שמיום כ"ד בחשוון התשע"א

(1 בנובמבר 2010) עדיום י"ח בטבת התשע"ג (31 בדצמבר 2012);

(2) מכירת דירת המגוריםהמזכה היא מכירה לקרוב; בסעיף קטן זה, "קרוב" – כהגדרתו

בסעיף 1 לחוק מיסוימקרקעין, ואולם המונח "שליטה" בהגדרה האמורה יהיה כאמור

בסעיף 19(4)(ב)(3) לחוקהאמור.

(ג) פטור ממס, מלא או חלקי,לפי הוראות סעיף קטן (א), לא יינתן למוכר אחד יותר מפעמיים.

(ד) לעניין סעיף 49ב(1)לחוק מיסוי מקרקעין, לא יראו במכירה שלגביה ניתן פטור ממס,

מלא או חלקי, לפי הוראותסעיף קטן (א), כמכירה בפטור ממס, והכל לגבי מוכר דירת

מגורים מזכה לפי הוראותפרק חמישי1 של החוק האמור בתקופה הקובעת.

(ה) לעניין סעיף זה, יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד,וילדיהם שטרם

מלאו להם 18 שנים, למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד.

משמעויות/נקודות לעיון:

1 רכיביהפטור:

1.1 דירת מגורים מזכה.

1.2 מכירת כל הזכויות (לדוגמא: לא עסקת קומבינציה).

1.3 תקרת הפטור: עד 2.2 מ' ₪.

1.4 תוצאה אפשרית: תמריץ שלילי לדיווח בחסר.

1.5 סעיף 49 ז'.

1.6 במקרה של כמה מוכרים – לכל אחד רק חלק יחסי מהפטור.

2.סייגים:

2.1 קבלת הדירה ללא תמורה לאחר יום 1.11.2011.

2.2 מכירה ל"קרוב".

2.3 עקרון התא המשפחתי.

3.ניתן להשתמש בפטור פעמיים בתקופה הקובעת.

4.המכירה איננה נספרת לצורך 49 ב (1) לחוק העיקרי, רק למכירות בתקופה הקובעת.

5.המשמעות: ניתן למכור עד 3 דירות בתקופה הקובעת (ואפילו 4 דירות באמצעות שימוש

בסעיף 49 ה, ואפילו 5 דירות באמצעותשימוש בסעיף 49 ב (2)).

6. לאחר התקופה הקובעת, המכירות כן נספרות לצורך 49 ב (1).

7.החוק גובר על "הוראת הצינון" שבסעיף 49ו' (ובלבד שהמתנה ניתנה לפני יום1.1.2011).

תיקון מס' 70

תיקון 70 (מהפכת הפרוצדורה)

מועד הפרסום: 15.3.2011

תחולה: החל מיום 31.3.2011, על מכירות ופעולות באיגוד שנעשו החל ביום זה.

נושאי התיקון:

1.תשלום מקדמת מס שבח על ידי הרוכש

2.מעבר למדד "ידוע"

3.תנאים להקפאת הגביה (סעיף 51) ומועד תשלום המס

4.הצהרה ושומה עצמית

5.הליכי השומה של המנהל ותיקון שומה

6.השגה

7.הרחבת סמכויות ועדת הערר

8.קנס אי הצהרה ואי דיווח

נושא 1 – תשלום מקדמת מס שבח

נוסח התיקון:

הוספת ס"ק 15 (ב), הקובע כי:

חובת תשלום המס

15.(א) חובת תשלום המס היא: במכירת זכות במקרקעין - על המוכר, ובפעולה

באיגוד - על עושה הפעולה.

(ב) בלי לגרוע מהוראות סעיףקטן (א), במכירת זכות במקרקעין שתמורתה נקבעה בכסף

בלבד, ואינה דירת מגוריםמזכה שהתבקש בשלה פטור לפי פרק חמישי 1, יהיה הרוכש

חייב להעביר למנהל תשלוםעל חשבון המס שהמוכר חייב בו, בשיעורים כמפורט להלן מהתמורה שנקבעה בהסכם ביניהם (בסעיףזה - מקדמה):

(1) במכירת זכות במקרקעין שיוםהרכישה שלה הוא לפני כ"א בחשוון התשס"ב

(7 בנובמבר 2001) - 15% מהתמורה;

(2) במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה מיום כ"א בחשוון התשס"ב

(7 בנובמבר 2001) ואילך - 7.5% מהתמורה;

(ג) סכום על חשבון המקדמה כאמור בסעיף קטן (ב), יועבר למנהל מכל תשלוםשעל

הרוכש לשלם למוכר על פי המועדים שנקבעו בחוזה ביניהם, לאחר ששולמולמוכר

40% מהתמורה; עלה סך התשלום ששילם הרוכש למוכר על 40% מהתמורהבמסגרת

תשלום שעל הרוכש לשלם למוכר במועד מסוים, יועבר למנהל אותו חלקמהתשלום

העולה על 40%, הכל עד גובה המקדמה.

(ד) על תשלום מקדמה יחולו הוראות אלה:

(1) יראו את המקדמה כאילו שולמה למנהל על ידי המוכר על חשבון המס שהואחייב בו;

על אף האמור בכל דין ובהסכם ביןהמוכר והרוכש, יראו את המקדמה כאילו שולמה

למוכר מאת הרוכש על חשבון התמורה שנקבעה בהסכם ביניהם;

(3)(א) היתה המקדמה גבוהה מסכום המס שהמוכר חייב בו לפי שומה שנעשתהלפי הוראות

סעיף 78(ב)(1) או (2), על פי החלטה של המנהל בהשגה שניתנה לפיסעיף 87 או על פי החלטה של ועדת ערר

שניתנה לפי סעיף 89, יוחזר עודף הסכום למוכר, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום על ידי הרוכש

עד יום ההחזר.

(ב) שוכנע המנהל כי מכירת זכות במקרקעין לא הושלמה בשל נסיבות התלויותבמוכר בלבד, באופן שהחזקה

במקרקעין לא נמסרה לרוכש או לא ניתנה לפקודתו כמתחייב לפי הסכםהמכירה, רשאי הרוכש לבקש

מהמנהל כי סכום המקדמה שלא הוחזר למוכר לפי הוראות פסקת משנה(א) יוחזר לו בצירוף הפרשי

הצמדה וריבית מיום התשלום על ידי הרוכש עד יום ההחזר; אין באמורכדי לפגוע בזכויות הצדדים

להסכם לפי כל דין;

(4) לעניין הוראות סעיף 16, יראו את תשלום המקדמה כאילו שולם המס שחייבבו המוכר ובלבד שהמקדמה,

כולה או חלקה, לא הוחזרה לרוכש לפי הוראות פסקה (3)(ב);

(5) על תשלום המקדמה לא יחולו הוראות סעיפים 94 ו-94ב.

(ה) המוכר או הרוכש רשאים לבקש מהמנהל, במועד הגשת ההצהרה שהוגשה לפיסעיף 73, להקטין

את השיעורים הקבועים בסעיף קטן (ב)(1) או (2); הבקשה תהיה מנומקתבכתב ויצורפו לה מסמכים

להוכחת סכום המס שיחול על המכירה; המנהל ייתן תשובה מנומקת בכתבלבקשה במסגרת הודעתו

בדבר סכום המס לפי סעיף 78(א), במועד הקבוע בסעיף האמור; הוראותסעיף 88 לא יחולו על החלטת

המנהל לפי סעיף קטן זה.

משמעויות / נקודות לעיון:

1. רכיבי ההגדרה:

1.1 מכירת זכות במקרקעין (לא פעולהבאיגוד).

1.2 לא דירת מגורים שהתבקש פטור לפיפרק חמישי 1 ( עמדת רשות המיסים: גם פטור לפי הוראת השעה).

1.3 תמורה כספית בלבד (לכאורה- כוללעסקת תמורות).

1.4 מועד הרכישה – לפני 7.11.2001 – 15% מקדמה

אחרי – 7.5% מקדמה.

1.5 רק אחרי השלמת 40% מהתמורה.

2. לכאורה שינוי עצום – העברת חובת תשלום מס שבחמהמוכר לקונה.

3. בפועל- מאפשר לקונה לקבל אישורימס שבח כנגד 7.5 % או 15% מהתמורה.

4. המקדמה – חלק מהתמורה החוזית.

5. החזר מס ביתר – למוכר.

6. החזר מס לרוכש – רק אם שוכנע המנהל שהמכירה סוכלהבאשמת המוכר.

7. הקטנת המקדמה – בכפוף להגשת בקשהמנומקת בצירוף מסמכים.

על החלטת המנהל, לא ניתן להגיש ערר.

8. מחייב הערכה חוזית ועסקית משמעותית.

8.1 נטילת בטוחה כנגד תשלום המקדמה.

8.2 דחיית חציית סף ה-40% ככל האפשר.

8.3מצד המוכר- הוכחות על תשלום המקדמה.

9. מה דינה של מכירה משולבת (פרק חמישי 1+זכויות נוספות).

10.המקדמה אינה נושאת הפרשי הוצאות, ריביות וקנסות. הסנקציה היחידה-

הפעלת פקודת המיסים (גביה).

11. ברכישת דירה מקבלן- סכום המקדמה 7.5% בלבד, ואם יש לקבלן טופס 50-

פטור מתשלום מקדמה (הוראת נוהל של רשות המיסים). עם זאת, עד ליום 1.6.2011-

כל רכישה מקבלן פטורה מתשלום מקדמה (קבלן=מש"ח ירוק).

12. במקרה של 2 מוכרים, או במקרה של נכס מעורב- תשלום מקדמה רק על

החלק שאינו פטור.

13. עסקת נטו-כיצד תקבע התמורה?

14. עלול להיווצר כפל גביה כאשר המוכר משלם את המס לפי שומה עצמית.

תיקון 70-המשך

נושא 2 – מדד ידוע (סעיף 47)

נוסח התיקון:

"מדד" - מדד המחיריםלצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ולגבי התקופה שלפני שנת 1951 - המדד שקבעשר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת, והכל כפי שפורסם לאחרונה לפני היום שבו מדובר,זולת אם היום נקוב בתאריך; ואולם מי שבהיותו תושב חוץ כמשמעותו בפקודת מס הכנסה רכשזכויות במקרקעין או זכויות באיגוד מקרקעין במטבע חוץ כדין, רשאי לבקש שיראו את שערהמטבע שבו נרכשו כמדד;

נושא 3 – תנאים להקפאת הגביה ומועד תשלום המס

נוסח התיקון:

תיקון סעיפים 51 ו – 52:

בהסכם למכור זכות במקרקעין ישולםהמס במועד שנקבע לפי סעיף 91

או בהתקיים אחת מאלה, לפי המאוחר:

(1) החזקת המקרקעין היא בידי הקונה או נתונה לפקודתו;

(2) הקונה שילם או זיכה על חשבון המחיר את המתחייב למכור, בדרך של פקדון

או בכל דרך אחרת, בסכום העולה על 50% מהמחיר לעניין מס רכישהו-40%

מהמחיר לעניין מס שבח, או העמיד לפקודתו את הסכום האמור;

(3) המתחייב נתן יפוי כוח בלתיחוזר לקונה או לאדם אחר לרשום זכות במקרקעין

על שם הקונה או לפקודתו.

52. בהסכם לעשות פעולה באיגוד מקרקעין ישולם המס במועד שנקבע לפי סעיף91 או

בהתקיים אחת מאלה, לפי המאוחר:

לרוכש את הזכות באיגוד הזכות לתפוסאת מקרקעי האיגוד או חלק מהם או זכות

להורות לאיגוד למסור את המקרקעין או חלק מהם למי שיורה;

הקונה שילם או זיכה, על חשבון המחיר,את המתחייב לעשות

פעולה באיגוד, בדרך של פקדון או בכל דרך אחרת, בסכום העולה

על 50% מהמחיר לעניין מס רכישה ו-40% מהמחיר לעניין מס שבח,

או העמיד לפקודתו את הסכום האמור;

המתחייב נתן יפוי כוח בלתי חוזרלרוכש או לאדם אחר לעשות

את הפעולה באיגוד לטובתהרוכש או לפקודתו.

משמעויות / נקודות לעיון:

1.הקדמתמועד תשלום מס השבח למועד תשלום 40%

מהתמורה (במקום 50% עד כה).

2.מס רכישה – נותר 50%.

3. תשומת לב לכך שמדובר במחיר ולא בשווי מכירה.

נושא 4 – הצהרה ושומה עצמית

נוסח התיקון:

73. (א) המוכר זכות במקרקעין ימסור למנהל, בתוך 40 ימיםמיום המכירה, הצהרה שבה יפרט את כל אלה:

(1) פרטי הזכות;

(2) פרטי העסקה;

(3) התמורה בעד מכירת הזכותותאריך מכירתה;

(4) התמורה בעד רכישת הזכותותאריך רכישתה;

(5) הניכויים והתוספות שהואתובע לעניין חישוב השבח;

(6) סכום המס המגיע ודרךחישובו;

(7) זכאות לפטור או להנחהמהמס החל.

(ב) העושה פעולה באיגוד מקרקעיןימסור למנהל, בתוך 40 ימים מיום עשיית הפעולה, הצהרה שבה יפרט את כל אלה:

(1) הפעולה שנעשתה;

(2) תאריך עשיית הפעולה;

(3) התמורה בעד הפעולה;

(4) התמורה בעד רכישת הזכותבאיגוד ותאריך רכישתה;

(5) הניכויים והתוספות שהואתובע לעניין חישוב השבח;

(6) סכום המס המגיע ודרךחישובו;

(7) זכאות לפטור מהמס החל;

להצהרה יצורף מאזן של איגוד המקרקעין לסוף השנה שלפני יום עשייתהפעולה, ככל שהאיגוד חייב בעריכתו.

(ג) הרוכש זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין ימסור למנהל, בתוך40 ימים

מיום הרכישה, הצהרה שבהיפרט את כל אלה:

(1) פרטי הזכות;

(2) פרטי העסקה;

(3) התמורה בעד הזכות;

(4) סכום המס המגיע, אם מגיע, ודרך חישובו;

(5) זכאות לפטור מהמס החל;

(6) פרטי כלל הזכויות במקרקעין וכלל הזכויות באיגודי מקרקעין שבידיהאיגוד

ושוויים.

(ד) מוכר, עושה פעולה או רוכש כאמור, לפי העניין, שלא פירט בהצהרתואת כל

הפרטים הנדרשים לפי סעיפים קטנים (א) עד (ג), לפי העניין, יראוהו,לעניין סעיף

82, כאילו לא הגיש הצהרה; הוראה זו לא תחול אם שוכנע המנהל כיהפרטים

האמורים אינם מצויים בידיעת המצהיר; עושה פעולה שלא צירף להצהרתומאזן

של איגוד המקרקעין כאמור בסעיף קטן (ב), יראוהו, לעניין סעיף82, כאילו לא

הגיש הצהרה, זולת אם יגיש מאזן כאמור במועד אחר שהתיר לו המנהלאו אם

האיגוד הגיש מאזן כאמור לפי הוראות סעיף 75(א).

(ד1) הוראות סעיפים קטנים(א)(1) עד (3), (ג)(1) עד (3) ו-(ד), יחולו על המדינה.

ובסעיף 75 לחוק:

(א) נעשתה פעולה באיגוד מקרקעין, ימסור האיגוד למנהל, יחד

עם ההצהרה שעושה הפעולהאו רוכש הזכות באיגוד חייב למסרה

לפי סעיף 73(ב) או (ג) ונוסף עליה, הצהרה שבה יפרט את כל אלה:

(1) זכויותיו במקרקעין וזכויותיו באיגוד מקרקעין אחר;

(2) תיאור סוגי הזכויות באיגוד;

להודעה יצורף מאזן של האיגוד לסוף השנה שלפני יום עשיית הפעולה

או יום רכישת הזכות באיגוד, לפי העניין, ככל שהאיגוד חייב בעריכתו.

משמעויות / נקודות לעיון:

1.ביטול האפשרות להגשת הצהרה בלבד.

2.קיצור תקופת ההגשה ל – 40 ימים בלבד (במקום 50 עד כה לשומה עצמית).

3.השומה העצמית תכלול את כל הפרטים.

4.שומה עצמית לא מלאה, תחשב כאי מסירת הצהרה, למעט אם שוכנע המנהל כי הפרטים

אינם בידיעת הנישום.

5.בפעולה באיגוד – המוכר נדרש לצרף מאזן, ככל שהאיגוד חייב בעריכתו.

6.בפעולה באיגוד – האיגוד נדרש אף הוא למסור תיאור של נכסי המקרקעין שבבעלותו

ושל חברות בנות שלו, וכן תיאור של סוגי הזכויות בו. מדובר בדרישה מרחיקת לכת

(במיוחד, לדוגמא, כשמדובר בבעל מניות מיעוט וכיוצ"ב), שעלולה לגרור קנסותכבדים

על האיגוד. עם זאת, הפרה של חובה זו לא תחשב לאי מסירת הצהרה.

7.בפעולה באיגוד – הרוכש נדרש למסור גם את מלוא הפרטים על נכסי המקרקעין של

האיגוד ושל חברות בנות.

8.חובת הצהרה גם על המדינה.

נושא 5 – הליכי השומה של המנהלותיקון שומה

נוסח התיקון:

78.(א) נמסרה למנהלהצהרת מוכר או עושה פעולה לפי סעיף 73(א) או (ב),

יראו את ההצהרה כקביעתשבח בידי אותו אדם (להלן - שומה עצמית),

והמנהל ישלח למוסר ההצהרה,בתוך 20 ימים מיום שנמסרה לו ההצהרה,

הודעה בדבר סכום המסשמוסר ההצהרה חייב בו לפי ההצהרה; דין הודעה

כאמור כדין שומה שנמסרהלגביה הודעת שומה לפי סעיף 86.

(ב) המנהל רשאי, בתוך שמונה חודשים מיום שנמסרה לו ההצהרה,

לבדוק אותה ולעשות אחת מאלה:

(1) לאשר את השומה העצמית;

(2) אם יש לו טעמים סבירים להניח שההצהרה אינה נכונה - לקבוע לפי

מיטב שפיטתו כאמור בסעיף 79א, את יום המכירה, שווי המכירה, יום

הרכישה, שווי הרכישה,סכום השבח, התוספות, הפטורים המותרים

מהשבח על פי כל דין והמסהחל; שומה לפי פסקה זו יכול שתיעשה

בהתאם להסכם שנערך עם המוכר או עושה הפעולה, לפי העניין;

(3) אם שוכנע שנפלה בשומה כאמור בפסקה (1) או (2) טעות חשבון–

לתקנה, ביוזמתו או לבקשתהמוכר או עושה הפעולה; תיקן המנהל

כאמור שומה שאושרה לפי פסקה (1), יוסיפו לראות בה שומה עצמית.

(ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב), יחולו, בשינויים המחויבים, גם

על הצהרת רוכש זכות במקרקעיןאו זכות באיגוד מקרקעין, לפי סעיף 73(ג).

הוספת סעיף 79 א (ב):

(ב) לא תיעשה שומה לפי מיטבהשפיטה כאמור בסעיף

קטן (א), בלי שניתנהלמוכר, לעושה הפעולה או לרוכש,

לפי העניין, הזדמנותסבירה להשמיע את טענותיו.

תיקון סעיף 82:

לא נמסרה למנהל הצהרת המוכראו עושה פעולה באיגוד,

או הצהרת הרוכש והמנהלסבור שאדם פלוני חייב בתשלום

מס, רשאי המנהל לדרושאת מסירת ההצהרה ומשלא נענה

רשאי הוא לקבוע לפימיטב שפיטתו את יום המכירה, שווי

המכירה, יום הרכישה,שווי הרכישה, סכום השבח ואת המס

שאותו אדם חייב בו.

תיקון סעיף 85 (א) והוספת סעיף 85 (ב):

85.המנהל רשאי, בין ביזמתוובין לפי דרישת מי ששילם מס, לתקן שומה שנעשתה

לפי סעיף 78(ב) או (ג) או לפי סעיף 82, תוך ארבע שנים מיוםשאושרה כשומה עצמית

או מיום שנקבעה שומהלפי מיטב השפיטה, לפי העניין, בכל אחד מהמקרים האלה:

(1) נתגלו עובדות חדשות העשויות, לבדן או ביחד עם החומר שהיה בידי המנהל,

בעת עשיית השומה, לחייבבמס או לשנות את סכום המס;

(2) המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי לשנות את סכום המס או

למנוע תשלום מס;

(3) נתגלתה טעות בשומה.

(ב) הורשע מוכר זכות במקרקעין, עושה פעולה באיגוד מקרקעין, רוכש זכות

במקרקעין או רוכש זכות באיגוד מקרקעין, בעבירה לפי סעיף 98, אוהוטל

עליו כופר כסף לפי סעיף101, רשאי המנהל לפעול כאמור בסעיף קטן (א),

בתוך התקופה המסתיימתבתום שנה מיום ההרשעה או מיום תשלום הכופר,

לפי העניין, או עד תוםהתקופה הקבועה בסעיף קטן (א), לפי המאוחר.

משמעויות / נקודות לעיון:

1.המנהל מחויב להוציא תוך 20 יום שומה לפי השומה העצמית של הנישום.

2.תוך 8 חודשים המנהל רשאי לבחון את השומה, ולאשרה או להוציא שומה לפי מיטב שפיטה.

3.שומה לפי מיטב שפיטה – רק מטעמים סבירים.

4.תיקון טעות חישובית – אינו מבטל את הגדרת השומה העצמית.

5.שומה לפי מיטב שפיטה – רק לאחר מתן הזדמנות לנישום להשמיע טענותיו (דיון שלב א' חובה,ללא צורך לבקש).

6.תיקון שומה – מיום שאושרה כשומה עצמית או שהוצאה שומה לפי מיטב שפיטה (וודאות ובהירות).

7.במקרה של הרשעה – הארכת תקופת תיקון השומה עד לשנה מיום ההרשעה או תשלום הכופר.

נושא 6 – השגה

נוסח התיקון:

87. (א) היה אדם חולק על השומהרשאי הוא לבקש מהמנהל, בהודעת השגה, בכתב, לחזור ולעיין ולשנות את השומה; בקשה כאמורתפרש את הנימוקים להשגה על השומה, את סכום המס הנובע מהם ואת דרך חישובו (להלן - סכוםהמס שאינו שנוי במחלוקת), ותוגש בתוך 30 ימים מיום שנמסרה לו הודעת השומה; הוכח להנחתדעתו של המנהל שהאדם החולק על השומה היה מנוע מלהגיש את הבקשה בתוך המועד האמור משוםשנעדר מן הארץ או היה חולה או מכל סיבה סבירה אחרת, רשאי הוא להאריך את המועד ככל שנראהסביר לפי הנסיבות.

(ב) לא הגיש אדם הצהרהלפי הוראות סעיף 73 והוצאה לו שומה לפי סעיף 82, יראו כהשגה על אותה שומה רק הצהרהמפורטת, כאמור בסעיף 73, שהגיש לגבי העסקה או הפעולה.

(ג) בא המשיג על השומה שנערכה לו לידי הסכם עם המנהל, תתוקן השומה לפי

זה ותומצא לו הודעה על המס שעליו לשלם.

(ד) המנהל ייתן למשיג את החלטתו המנומקת בכתב בתוך שמונה חודשים

מיום שנמסרה לו הודעת ההשגה או בתוך 30 ימים מיום שאישר כי המשיגהמציא

את כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם, לפי המאוחר; המנהל יהיהרשאי,

מטעמים מיוחדים, להאריך את התקופה האמורה עד לתום שנה מהיום שנמסרהלו

הודעת ההשגה.

(ה) על אף האמור בסעיף קטן (ד), על השגה שהוגשה על שומה שהוצאה לפיסעיף

82, ייתן המנהל למשיג את החלטתו בתוך 12 חודשים מיום שקיבל אתההצהרה

המפורטת כאמור בסעיףקטן (ב).

(ו) לא נתן המנהל את החלטתו למשיג במהלך התקופה האמורה בסעיפים קטנים

(ד) או (ה), לפי העניין,לרבות תקופה שהוארכה, יראו את ההשגה כאילו התקבלה.

(ז) לא יחליט המנהל לדחות את ההשגה, כולה או חלקה, בלי שניתנהלמשיג הזדמנות

סבירה להשמיע את טענותיו.

משמעויות / נקודות לעיון:

1.הגשת השגה תוך 30 ימים.

2.הארכתמועד להגשת השגה, רק אם הנישום היה "מנוע" מלהגישה

(כדוגמת היעדרות מהארץ, מחלה), ובכפוף הוכחה.

3.אם לא הוגשה הצהרה – ההשגה חייבת לכלול שומה עצמית.

4.החלטה בהשגה תוך 8 חודשים.

5.קיימת סמכות להארכת התקופה עד שנה, מטעמים

מיוחדים שיירשמו. סמכות להארכה כנ"ל, רק על ידי

סמנכ"ל רשות המיסים (אין האצלת סמכות).

6.אם לא הוגשה הצהרה – החלטה בהשגה עד 12 חודשים.

7.אי מתן החלטה במועד = קבלת ההשגה.

8.חובה לתת הזדמנות להשמיע טענות (מחד – אין צורך לבקש זימון לדיון.

מאידך – האם גם דיון טלפוני?)

נושא 7 – סמכות ועדת הערר

נוסח התיקון:

הוועדה רשאית לאשר את השומה, להפחיתה, להגדילה, לבטלה

או להחליט בדרך אחרת כפי שתראה לנכון, ולצורך זה רשאית

הועדה לדון לפי שיקולדעתה בכל דבר שהמנהל רשאי להחליט

בו לפי חוק זה, לפי שיקול דעתו.

משמעויות / נקודות לעיון:

1.ועדת הערר אינה מוגבלת בסמכויותיה.

2.פניה לערר איננה נטולת סיכונים.

נושא 8 – קנס אי הצהרה

נוסח התיקון:

94א.(א) לא הגיש אדם הצהרהאו הודעה במועד שנקבע בסעיפים כמפורט

להלן, יוטל עליו, בעד כל שבועיים של פיגור, קנס בסכום כמפורטלהלן:

(1) בסעיפים 73 ו-76 - 250שקלים חדשים;

בסעיפים 74 ו-75 - 200 שקלים חדשים;

הסכומים האמורים יתואמו אחת לשנה, ב-16 בינואר, לפי שיעור עליית

המדד שיפורסם בחודש ינואר של אותה שנה לעומת המדד שפורסם

בחודש ינואר 2011; הסכומים שתואמו כאמור יעוגלו לסכום הקרוב

שהוא מכפלה של 10 שקלים חדשים.

(ב) המנהל רשאי, אם הוכח להנחת דעתו כי האיחור היה מנסיבות מוצדקות,

לפטור אותו מתשלום הקנס לפי סעיף קטן (א), כולו או חלקו.

משמעויות / נקודות לעיון:

1. הטלת קנס גם בגין אי דיווח על עסקאות פטורות (בעבר הקנס

היה פונקציה של המס).

2.הטלת קנס גם בגין אי הגשת הודעה (תמ"א 38, אופציה, שינוי

יעוד, נאמנות, הקצאת מניות, פינוי בינוי).

3.מנגד – הקטנת סכום הקנס בצורה משמעותית (בעבר –

סנקציה קשה ביותר של כ- 39% לשנה!)("בא לקלל ונמצא מברך"...)

4.פטור או הקטנת קנס –"מנסיבות מוצדקות" (בעבר – "אם

ראה סיבה מספקת").

נכנתב במשותף על ידי: עו"ד צור שיזף ואורית ליברטי.