תמ"א 38 - הקלות המס

אורית ליברטי, עו"ד

מהיתמ"א 38?

תמ"א 38היא חלק מהערכות כוללת להתמודדות עם רעידות אדמה ובאה לעודד חיזוק של מיבניםקיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני שנת 1980, מבנים אשר אינם עומדים בתקן הישראלילרעידות אדמה. ע"פ הערכות מומחים כ – 40% מהמבנים בישראל אינם עומדים בתקן.

מטרת התוכניתהיא לקבוע את המסגרת החקיקתית שתאפשר הוצאת היתרי בנייה לחיזוק מבנים ולעודד אתבעלי הדירות לבצע את החיזוק על ידי מתן זכויות בניה לשם מימונו.

זכויות הבניההנוספות כוללות אחת מהחלופות הבאות:

הרחבת יחידותדיור קיימות עד 25 מ"ר ליחידה.

תוספת יחידותמגורים על ידי סגירת קומת עמודים

תוספת אגףלמבנה או תוספת קומה.

התכניתמעודדת גם חיזוק של מבנים על ידי תוספת מרחבים מוגנים ומעליות המחזקים את המבנה.

להלן נפרטאת שינויי החקיקה שבוצעו בחוקים שונים

כדי להקל עלהוצאתה לפועל של התמ"א בוצעו תיקוני חקיקה מהותיים בחוק המקרקעין, בחוקהתכנון והבניה ובחוק מיסוי מקרקעין.

חוקהמקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008

הנחת המוצאשל חוק המקרקעין היא ששינוי ברכוש המשותף טעון הסכמה של כל בעלי הדירות אלא אם כןקיימת הוראה מיוחדת בחוק הקובעת רף נמוך יותר. חוק המקרקעין מסדיר את סוגיית הוצאתחלק מהרכוש המשותף לשם הרחבת דירה, כאשר החוק קובע כי נדרשת הסכמת שלושה רבעיםמבעלי הדירות שלפחות שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

כדי שלא לעכבאת יישום תמ"א 38 ולהקל על יישומה נקבעו בחוק המקרקעין הוראות שונות לענייןשיעורי ההסכמה הנידרשים לביצוע תכנית החיזוק.

חוקהתכנון והבנייה (עידוד מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה)

החוק קובעכהוראת שעה ל 3 שנים את הוספת סעיף 19 (ב1) הקובע מתן הקלה בשיעור היטל ההשבחהבאופן ששיעור היטל ההשבחה יהיה עשירית מהשיעור הקובע בחוק כאשר מבקשים לממש זכויותבניה שאפשרה תכנית לחיזוק מבנים שניתנה לפי תמ"א 38.

ההקלותבחוק מיסוי מקרקעין

סעיף49ל"ג לחוק קובע כי מכירת זכויות בניה שניתנו לפי התמ"א תהא פטורה ממסשבח וממס מכירה ובלבד שהתקיימו שני תנאים מצטברים:

1.התמורה בעדמכירת זכויות הבניה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק, קרי לא ניתנה תמורהבמזומן או בשווה כסף.

2.בוצע חיזוקשל המבנה לפי הוראות התמ"א.

עוד קובעהחוק בסעיף 49 ל"ד כי שינויים בהצמדות הרכוש המשותף בין הדיירים הקיימיםבמבנה פטורה ממס שבח וממס רכישה אם מכירת החלקים ברכוש המשותף נעשתה בשל מכירתזכויות הבניה לפי התמ"א באופן שברור כי שינוי ההצמדות כרוך ונדרש לשם הוצאתהלפועל של תכנית החיזוק הכל בתנאי כי לא נתנה תמורה כספית בשל המכירה.

הוראות הפטורהינן בעלות תחולה רטרואקטיבית ותחולנה על כל העסקאות שהתבצעו מיום 18/5/2005.

נציין כימכירת זכויות בניה שנתקבלו במסגרת תמ"א 38 בתמורה שניתנה שלא בשירותי בניהיראו את התמורה כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין החייבת במס שבח ומס מכירה.

ההקלות בחוקמע"מ

הוסף סעיף31ב' לחוק מע"מ הקובע כהקלה כי מתן שירותי הבניה לפי תכנית החיזוק יהיה פטורממע"מ. מע"מ התשומות בגין מתן שירותי הבניה לא יותר בניכוי.

נציין כילאחרונה פירסמה רשות המיסים הוראת ביצוע מבהירה אשר פיזרה חלק מהערפל אשר שרר לגביסוגיות מיסוי רבות בתחום.