פטור לדירת מגורים – יש להיזהר במכירת דירתמגורים מחולקת

אורית ליברטי, עו"ד

בבעלותנודירת מגורים גדולה, אשר פיצלנו אותה ליחידות משנה לצורך השכרת היחידות למספרסטודנטים, באופן שכל יחידת מגורים כניסה נפרדת, מוני מים וחשמל נפרדים וכמובן כליחידת מגורים כוללת את כל האלמנטים של דירת מגורים, מטבח, שירותים ומקלחת וכו'

האם נהיהזכאים במכירת דירת המגורים כולה לפטור ממס שבח?

בשוק השכירותכיום, נפוצה מאוד התופעה של חלוקת דירת מגורים למספר יחידות משנה נפרדות. אכן ראויהוא שבעלי דירות אלו יבחנו בזהירות רבה את נושא מס השבח עת בוחנים הם את מכירתהנכס .

חוק מיסוימקרקעין מעניק פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה .

"דירתמגורים מזכה" – מוגדרת כדירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתיהתקופות (1)  ארבע חמישיות מהתקופה שבשלהמחושב השבח;

(2)  ארבע השנים שקדמו למכירתה....

הגדרת"דירת מגורים" בחוק כוללת מספר תנאים.

התנאי האחד -דירה או חלק מדירה;

השני -שבנייתה נסתיימה

 השלישי - שהיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד;

הרביעי -משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה.

החמישי –למעט דירה המהווה מלאי עיסקי לעניין מס הכנסה.

מהי דירתמגורים? בתי המשפט אימצו בעניין זה את המבחן האובייקטיבי, לפיו יש לבדוק את המצבהפיסי של הדירה, ובין היתר המתקנים המותקנים בדירה שיכשירוה למגורים , והחיונייםלקיום מגורים סבירים ורגילים, כגון: מתקני חשמל, מים, אמבטיה ושירותים, מטבחוכיוצא באלה.

בנוסף, ילקחובחשבון הנסיבות הרלוונטיות של אותו נכס שיש בהן כדי ללמד על טיבו של הנכס כבעלפוטנציאל לשמש למגורים..

ואולם, בענייננודירת מגורים גדולה אחת, אשר בשלב מסוים הופרדה והפכה למספר יחידות/דירות עצמאיות,כאשר בכל אחת מהיחידות מתקיימים התנאים של דירת מגורים, על פי המבחן האובייקטיבי - רשויות המס עשויות לטעון כי רק אחת מיחידותהיא דירת מגורים מזכה.

נציין כי הרישוםשל הדירה במרשם המקרקעין, אינו מבחן מכריע לצורך הקביעה אם אנו עוסקים בשתי דירותמגורים או בדירה אחת .

כאמור, איןזה מקרה נדיר,  שבו אדם רוכש דירה גדולהומחלקה לשתי דירות, או יותר, אשר לכל אחת כניסה נפרדת, ובכל אחת מהן מותקניםמתקנים חיוניים יחודיים לדירה הנפרדת.

הזכאות לפטורממס שבח על דירה מזכה הוא מספר הדירות שהיו למבקש הפטור במועד הקובע, או בארבעהשנים שקדמו למכירה. מכאן, החשיבות לקביעה אם נכס פלוני הוא דירה אחת או שתי דירות.

כך במספרפסקי דין שניתנו בעניין, (נבולסי ואיבגי) בתי המשפט אישרו את עמדת מנהל מיסוימקרקעין אשר סרב ליתן פטור ממס בגין הנכס בכללותו, ונתן פטור בגין היחידה הגדולהמבין יחידות הדיור שהיו בנכס.

בפסקי הדיןהאמורים, אילו עשה העורר פעולות פשוטות של פתיחת הדלת המפרידה בין שתי היחידותוהחזרת המצב לקדמותו, לפני המכירה באופן שבמועד המכירה מבחינה אובייקטיבית ניתןלסבור כי מדובר בדירת מגורים אחת, היו זכאים המוכרים, בתנאים מסוימים, לפטור ממסשבח על דירת המגורים בשלמותה. טוב יעשו מוכרי דירות מחולקות אם יבחנו את מצב הדירהעל פי המבחנים שנקבעו בפסיקה, טרם מכירת הדירה.

הכותבתעו"ד בתחום המיסים בעלת משרד עו"ד, לשעבר יועצת משפטית למשרדי מיסוימקרקעין.