שאלה בבעלותו של אדם 5 דירות מגורים.
האדם החליט למכור שתים מן הדירות: האחת מן השתיים - היא דירה שבה הוא גר; והשנייה מן השתיים - מטרת מכירתה: רכישת בית יקר יותר בעבורו.
בדצמבר 2007 מכר האדם דירת מגורים אחת מתוך השתיים ברווח הון, החייב במס שבח; וכיום מעוניין האדם למכור את הדירה, אשר בה הוא גר.
השאלות:1. האם יש אפשרות לקבל פטור ממס שבח על 2 הדירות הנמכרות בלי לבזבז את הפטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים פעם אחת ב-4 שנים (האדם לא מכר דירת מגורים ב-4 שנים אחרונות) ?
2. אם יחליט האדם לרכוש בתקופה הנידונה דירת מגורים למטרת השקעה - האם יחויב במס בהקשרה ?
עו"ד צור שיץ, ועו"ד אורית ליברטי - משיבים:בעיקרון, בנסיבות העניין שלפנינו, כאשר המוכר הוא בעליהן של חמש דירות מגורים, אי אפשר להשתמש בפטור ממס לפי
סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן - "חוק מיסוי מקרקעין"] (פטור לדירת מגורים יחידה); וחייבים, לכאורה, להשתמש בפטור ממס לפי
סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (זה הסעיף העוסק בנושא: פעם אחת בארבע שנים).
עם זאת, נראה שייתכנו שלושה מצבים, אשר בהם יהיה אפשר למכור דירות מגורים ללא ניצול הפטור האמור ממס; ואלה הם:
מצב א' -שילוב בין פטור ממס לדירת מורשת, לבין פטור ממס לפי סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין:לפי מצב א' -
● הדירה הראשונה תימכר בפטור ממס לפי
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (דירה מורשת), שתנאיו העיקריים הם:
א. הדירה נתקבלה בירושה.
ב. המוכר הוא בן-זוגו של המוריש, צאצא שלו, או בן-זוג של צאצא שלו.
ג. המוריש, לפני פטירתו, היה בעליה של דירה אחת בלבד.
ד. אילו היה המוריש בחיים ואילו הוא מכר כיום את הדירה - הוא היה זכאי לפטור ממס בגין המכירה.
● הדירה השנייה תימכר בפטור ממס לפי סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין, אשר אלה הם תנאיו העיקריים:
א. בין שתי המכירות לא עברו יותר מ-12 חודשים.
ב. שווי שתי הדירות הנמכרות, ביחד, לא עלה על מיליון וחצי ש"ח.
ג. המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה, או בשנה שלאחר מכירתה, דירה שלישית בשווי שלא פחת מ-75% משווי שתי הדירות הנמכרות יחדיו.
מצב ב' –שתי הדירות הנמכרות זכאיות לפטור ממס לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (דירה מורשת):הערה למצב ב': היתכנות קיומם של התנאים הדרושים למצב ב', נראית נדירה ביותר.
הדבר דורש, בין השאר, כי שתי הדירות נתקבלו משני מורישים שונים, שלא היו בני-זוג בעת פטירת הראשון שבהם, ושלכל אחד מהם הייתה רק דירה אחת קודם פטירתו, ושהיורש הוא צאצא של שניהם (לדוגמה: כשהמורישים הם אבא וסבא, או הורים גרושים), או בן-זוג של אחד וצאצא של האחר. בקיצור - נדיר ביותר, כאמור.
מצב ג' –שימוש בהוראות פרק החילוף שבחוק מיסוי מקרקעין:הערה למצב ג': מצב זה כלל אינו מומלץ.
במצב זה אפשר למכור שתי דירות מגורים (או אף יותר), ובלבד שהמוכר ירכוש בתוך שנה דירות מגורים חליפיות, בסכום שאינו נמוך מסכום המכירה של הדירות הנמכרות.
בעניין זה - מצוין בזה, כי קיימת אי בהירות פרשנית: אם אפשר לרכוש דירה חליפית אחת בלבד, ששוויה יהיה כשווי כל הדירות הנמכרות. קיימים, לדעתנו, טיעונים כבדי משקל, שלפיהן גם פעולה כזו תיחשב לחילוף פטור ממס; ואכן, ככל הידוע, רשות המסים בישראל דנה כיום בסוגיה זו; ואנו מקווים, כי היא תכריע שפעולה כזו, גם היא, תזכה לפטור ממס בחילוף כאמור.
עם זאת, כאמור, אפשרות זו איננה מומלצת, מאחר שעל פי הוראות פרק החילוף, במכירה עתידית של הדירות החליפיות, לא יהיה אפשר לקבל כל פטור ממס, ואף לא פטור ממס בהקשר של "דירת מגורים מזכה".
לסיום מצב ג' –ברכישת הדירה החדשה לצורכי השקעה יחויב הרוכש במס רכישה מדורג לרוכשי דירות מגורים.
אם המוכר בחר בפטור ממס לפי פרק החילוף (ועמד בכל התנאים המנויים בפרק זה) - הוא יחויב רק במחצית ממס הרכישה הרגיל.
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.פורסם באתר כל-מס בתאריך 13/02/2008