באחרונה ניתן במסגרת ועדת ערר מס שבח בחיפה (ו"ע 5002/05 פוליטי נגד מנהל מיסוי מקרקעין) פסק דין מהפכני.

פסק הדין קיבל לראשונה את טענתו של מוכר מקרקעין, ולפיה שיטת החישוב הליניארית שנקבעה בחוק מיסוי מקרקעין, אינה דרך החישוב היחידה לחישוב השבח (אינה חזקה חלוטה) - אם מוכר המקרקעין אכן מצליח להציג ראיות משכנעות לעניין מועד צמיחת השבח הריאלי. לפני שנסקור את השלכותיו מרחיקות הלכת של פסק הדין, נזכיר בקצרה את הוראות החוק לעניין החישוב הליניארי. תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין הכניס שינויים משמעותיים בשיעורי המס שיחולו על השבח.
 
כך, בין השאר, נקבע בתיקון כי השבח של מי שרכש מקרקעין לפני 7 בנובמבר 2001 יפוצל בין התקופה שקדמה ליום הקובע (7.11.2001) לבין התקופה שלאחר היום הקובע, באופן יחסי לאורכי התקופות - כך שבגין השבח המיוחס לתקופה שמיום הרכישה ועד היום הקובע ישלם הנישום מס שולי (יחיד עד 50% וחברה - שיעור מס החברות) ובגין התקופה שלאחר היום הקובע - מס מרבי בשיעור 25%. על פי השיטה הליניארית, המחוקק קבע את אופן המיסוי בלא קשר לתקופות האמיתיות שבהן נוצר השבח הריאלי.
גישה זו לוקה אולי בחוסר צדק, במקרים מסוימים, בהם כל השבח או רובו נצמח דווקא לאחר היום הקובע - אך המחוקק העדיף גישה זו בשם היעילות והנוחות המינהלית. נחזור לנסיבותיו של פסק הדין המהפכני, שם התקבלה עמדת העורר (מר פוליטי) כי מלוא השבח הריאלי התהווה ונצמח לאחר היום הקובע. על פי נסיבות פסק הדין, עלה בידי העורר להוכיח כי השבח הריאלי נצמח לאחר היום הקובע, עם בניית הבניין על המקרקעין, שהיו בלא שימוש מיום רכישתם ועד ליוזמת הבנייה. עוד הוכח כי לפני התחלת הבנייה, ולאחר היום הקובע, רכש העורר חלקת מקרקעין נוספת הסמוכה לחלקת המקרקעין המקורית שהיתה בבעלותו, בשווי דומה לחלקה המקורית, אשר נרכשה, כאמור, לפני היום הקובע. במילים אחרות - הוכח כי הבנייה שבוצעה בתקופה שלאחר היום הקובע, היא זו שהביאה לצמיחת השבח, בתקופה שלגביה קבע המחוקק שיעור מס בשיעור 25% בלבד. פסק הדין צועד בעקבות פסיקותיו של בית המשפט העליון בעניין אינטר בילדינג (שם נקבע כי החזקה הקבועה בסעיף 18 ד' לפקודת מס הכנסה בנוגע לאופן חלוקת הוצאות בעבודות ממושכות, אינה חזקה חלוטה וכי אם הנישום יכול להוכיח את אופן ייחוס ההוצאות שלו יש להתיר לו את ניכויין בהתאם). וכן בעקבות פסק דין בעניין קלס (שבו נקבע כי חזקה הקובעת חישוב משותף של בני זוג, היא חזקה הניתנת לסתירה ואינה חזקה חלוטה). בהסתמך על דרכי הפרשנות של בית המשפט העליון בבואו לפרש חקיקת מס, נקבע בפסק הדין בעניין, כי יש לפרש את סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע כי יש לחלק את השבח הריאלי באופן ליניארי, כחזקה שאינה חלוטה, הניתנת לסתירה - אם מוכר המקרקעין מצליח להציג ראיות משכנעות לעניין מועד צמיחת השבח הריאלי. פסק הדין הינו מהפכני לא רק בהיבט של מיסוי מקרקעין, שכן הנוסחה הליניארית, נקבעה גם לעניין חישוב רווח ההון בסעיף 91 לפקודת מס הכנסה. נכס (המצוי בתחולת חלק ה' לפקודה), שנרכש לפני המועד הקובע, שיעורי המס על רווח ההון הריאלי על חלק

רווח ההון הריאלי עד למועד הקובע יהיה כדלהלן:

בידי חבר בני אדם שיעור מס החברות, ובידי יחיד - שיעור המס השולי שלו. לגבי רווח הון ריאלי שנצמח לאחר המועד הקובע, נקבע כי יחול שיעור מס של 25%. רשויות המס, שיערערו ככל הנראה על פסק הדין, הקפידו על החישוב הליניארי גם במקום שבו ניתן לקבוע את שוויו של הנכס הנמכר באופן מדויק במועד הקובע. {\"השלכות עתידיות מעניין לבחון את השלכות פסק הדין בעתיד. כך, האם רשויות המס ינסו לטעון במקרים שבהם יש ירידת מחירים (דוגמת המשבר בענף הנדל"ן בסוף שנות ה-90) שיש לייחס את השבח לתקופה מוקדמת יותר, לפני "היום הקובע" והפחתת שיעור המס? לעתיד פתרונים. פסק הדין בעניין פוליטי, פותח פתח לנישומים לטעון ולהוכיח כי השבח/הרווח הריאלי נצמח כולו לאחר היום הקובע - ולפיכך יחול שיעור המס החל לאחר היום הקובע, בשיעור 25% (במקרקעין, החל ב-2007 יחול שיעור של 20%).

פורסם בהארץ בתאריך 29/09/2006